À l’occasion du MIPIM (Marché International des Professionnels de l’Immobilier), la Chaire Immobilier et Développement Durable de l’ESSEC Business School présente son 6e Cahier annuel, réalisé sous la direction du Professeur Ingrid Nappi-Choulet et l’urbaniste, expert de l’attractivité et du développement territorial et urbain, Emmanuel de La Masselière. Ce document, constitué en trois grands chapitres, rassemble une vingtaine d’entretiens de professionnels du secteur autour du thème « L’héritage urbain et immobilier des mega-events ».
Au cours des 20 dernières années, la France et Paris se sont positionnées sur les quatre grands événements internationaux ou, en anglais, mega-events : Coupe du Monde de football, Coupe d’Europe de football, candidature à l’organisation des Jeux Olympiques (à trois reprises) et à l’organisation de l’Expo Universelle. Or l’organisation de tels événements est désormais face à un paradoxe : d’un côté, les retombées économiques sont considérables et, en théorie, couvrent largement le montant de la dépense publique consentie. D’un autre côté, les citoyens se montrent de plus en plus sceptiques quant aux bénéfices de long terme pour leur ville et pour ses habitants.
Dès lors, Paris étant une ville emblématique, pourquoi prendre le risque de tomber dans les pièges que présente l’organisation des Jeux Olympiques, à l’exemple de Rio ou Athènes ? Surtout, comment éviter ces pièges, réduire les risques et assurer un succès post-olympique en termes d’héritage urbain, immobilier, social et environnemental ?
Ce sixième numéro des Cahiers de la Chaire Immobilier et Développement Durable s’intéresse aux mega-events (Jeux Olympiques et Paralympiques et Expositions universelles), et plus précisément à l’héritage urbain et immobilier qu’ils laissent. « Nous l’avons beaucoup lu dans les médias, les retombées d’un tel événement sont certainement très positives mais elles ne sont pas toujours à la hauteur des attentes, à l’exemple des Jeux Olympiques et Paralympiques de Rio, Montréal, d’Athènes où on a pu constater que les Jeux ont généré aussi des aménités négatives. Ces précédentes compétitions olympiques ont laissé des « éléphants blancs » et à cela s’ajoute la question des effets produits par les mega-events sur les marchés immobiliers, et plus précisément sur les prix de l’immobilier » explique Ingrid Nappi-Choulet, Professeur titulaire de la Chaire Immobilier et Développement Durable de l’ESSEC Business School.
Dans ce Cahier se croisent les regards d’intervenants spécialistes de leur sujet, qu’ils soient chercheurs, universitaires, politiques (Anne Hidalgo, Patrick Braouezec), architectes (Dominique Perrault, Jacques Ferrier), professionnels de l’immobilier ou président de l’organisation d’un mega-event (Tony Estanguet).
Le premier chapitre propose une mise en perspective des enjeux urbains et territoriaux de l’accueil des JOP à Paris en 2024 et ceux du projet aujourd’hui abandonné de l’Exposition universelle de 2025.
Le second porte une analyse critique des mega-events, des points de vue économiques et immobiliers.
Enfin, le troisième analyse certains mega-events passés ou à venir et en propose une analyse : JOP de Tokyo 2020, de Rio de Janeiro 2016, de Londres 2012, d’Athènes 2004, de Barcelone 1992 et Expositions universelles de Milan 2015 et Lisbonne 1998.
JOP Paris 2024 : les premiers Jeux écologiques
Dans la lignée de la COP 21, point de départ d’engagements importants concernant le climat, les JOP de Paris 2024 ont vocation à être des Jeux Olympiques durables. Ils permettront par exemple de verdir des espaces urbains et industrialisés en Seine-Saint-Denis où se trouvera le Village des athlètes ainsi que celui des médias, grâce à des constructions végétalisées. On choisira des matériaux recyclés et réutilisables pour d’autres occasions, notamment pour les infrastructures temporaires.
En effet, contrairement à Londres en 2012 qui était partie d’une feuille blanche, Paris s’appuiera, en grande partie, sur des structures déjà existantes.
Économies d’énergies et installations intelligentes seront favorisées : il est par exemple envisageable de mettre en place un système de transport autonome pour le village des athlètes, et de penser à des éclairages et bâtiments intelligents. Ce type d’installations permettra une gestion optimale des ressources et donc, une réduction des coûts tout en rendant le village écoresponsable, améliorant ainsi le bien-être des habitant, pendant et après les JOP.
Un mega-event qui servira les besoins des citadins
Le mega-event que représentent les JOP 2024 a d’ores et déjà mis un coup d’accélérateur aux travaux du Grand Paris Express. En effet, les nouvelles lignes de transports et nouvelles gares devront être prêtes à l’emploi pour les Jeux. Le point final des travaux interviendra donc avec six ans d’avance sur le planning prévu initialement.
Plus de 4000 logements, neufs et innovants, seront construits dans le cadre du Village des athlètes et répondront ainsi aux besoins identifiés du fait des mutations socio-économiques. Ces logements seront ensuite vendus/loués aux citadins. Une nouvelle offre immobilière s’ouvrira donc à eux, vectrice de mixité sociale puisqu’un nouveau type de population pourra ainsi souhaiter habiter en Seine-Saint-Denis.
Ce souhait sera renforcé par la présence d’infrastructures nouvelles, à l’exemple du Centre aquatique. En effet, ce type d’installations, laissé par les Jeux Olympiques, répondra ensuite à un besoin exprimé dans la région et aura pour vocation d’être un véritable levier économique pour le territoire.
Ces différents aménagements favoriseront donc la mixité sociale en rapprochant un peu plus la banlieue de la capitale, à tous points de vue.
Un héritage durable
Pour ne pas tomber dans les pièges des précédentes éditions des JOP, une bonne gestion des infrastructures sportives évitera l’apparition d’éléphants blancs. Comme indiqué précédemment, 95% des infrastructures sportives seront implantées sur des sites déjà existants. De plus, la présence d’instances de gouvernance solides réduira considérablement le risque d’éléphants blancs, en veillant notamment au bon déroulement des chantiers et au respect des délais de livraison des sites sportifs.
Pour pallier à ce piège, également, un grand nombre d’infrastructures seront temporaires et démontables. Les matériaux utilisés pour ces constructions pourront être réutilisés ultérieurement pour d’autres occasions ou événements.
Enfin, les logements construits seront pensés de façon à être reconvertis aisément en logements plus « classiques », disponibles à la vente et/ou à la location à l’issue des Jeux.
En définitive, une condition sine qua non du succès, pour assurer un héritage durable, est de cerner les besoins et les enjeux des habitants et des territoires, en déterminant la manière dont le mega-event, ici les Jeux Olympiques, peut contribuer à y répondre.
À retenir
Jeux Olympiques et Paralympiques :
– À Paris : 17 000 lits d’athlètes seront ensuite transformés en 2200 logements « classiques » (Patrick Braouezec) ; 95 % des sites utilisés pour la compétition existent déjà (Tony Estanguet) ; utilisation à 100 % de matériaux bio sourcés, production d’énergie verte à 100 % et 100 % des déplacements seront fait en transports propres (Eric Cosserat)
– À Rio, moins de 10 % des logements du Village ont été vendus (Christopher Gaffney)
– À Londres, l’ancien Village compte aujourd’hui 2 818 logements (Trudi Elliott)
– À Barcelone, les JOP ont permis d’accélérer le développement et la régénération de la ville, qui fait désormais partie du top 5 des métropoles touristiques d’Europe (Patrice Ballester)
Expositions universelles :
– Milan a vu sa fréquentation touristique augmenter de 11,5 % en 2015 lors de l’Exposition (Andrea Ciaramella)
– L’Exposition universelle de Lisbonne a donné naissance au Parc des Nations, où vivent aujourd’hui 24 000 personnes et où ont été créés 25 000 emplois (Joao Teixeira)
